Acondicionamiento de oficinas

Las obras de acondicionamiento de oficinas en Miami-Dade, Broward y Palm Beach casi siempre se clasifican en el Grupo Empresarial B según el Código de Edificación de Florida —la clasificación más sencilla de las diez que se tratan en este paquete y, por lo general, la que permite obtener los permisos con mayor rapidez—. Sin embargo, que sea sencilla no significa que no esté regulada: la anchura de los pasillos, el número de aseos y los herrajes de las puertas de salida se siguen comprobando habitación por habitación, y una zona de recepción abierta a los clientes que acuden sin cita previa conlleva unas expectativas de accesibilidad diferentes a las de una zona de oficinas compartida en la que ningún cliente entra jamás.

Ya se trate de la adaptación de un bufete de abogados en una planta de un rascacielos de Brickell, de un centro de atención telefónica en un edificio de uso flexible de Doral o de una suite profesional en un parque de oficinas de Boca Raton, este trabajo consiste casi siempre en una mejora para el inquilino dentro de la estructura ya construida por terceros. Elbaz Construction construye de acuerdo con las normas y reglamentos del propietario, se integra en los sistemas de alarma contra incendios y de climatización del edificio base, y adapta su trabajo a las operaciones diarias reales del inquilino —no a un plano genérico—.

La combinación de lo que realmente necesitan las oficinas también ha cambiado. El trabajo híbrido ha llevado a muchos inquilinos de los tres condados a optar por menos despachos privados y más espacios colaborativos abiertos, o por lo contrario: superficies más reducidas con más salas cerradas para videollamadas. Cualquiera de las dos opciones implica reconfigurar tabiques, la red eléctrica y las conexiones de datos, no solo repintar.

El sistema de climatización de un inquilino casi nunca funciona de forma independiente: está conectado a las cajas VAV y a la planta central del edificio principal, y cualquier reorganización de la red de conductos para una nueva distribución debe ser revisada por el ingeniero responsable designado por el propietario antes de que el departamento de urbanismo local dé su visto bueno. Lo mismo ocurre con los dispositivos de alarma contra incendios: los nuevos detectores de humo, pulsadores de alarma o luces estroboscópicas deben integrarse en el sistema de seguridad existente del edificio base, y no instalarse como un circuito independiente. En los edificios ocupados, esto también implica planificar los trabajos en función de la disponibilidad de los montacargas y de los horarios de trabajo fuera del horario laboral que controla el administrador de la propiedad, lo que a menudo constituye el verdadero factor que marca el ritmo de las obras de acondicionamiento de un rascacielos del centro de la ciudad, más que la propia construcción.

Cualquier oficina que cuente con una zona de recepción abierta al público, salas de reuniones para clientes o un vestíbulo al que acceda el público se considera un «lugar de uso público» según el Título III de la ADA, lo que implica que debe disponer de una ruta accesible desde la entrada del edificio, pasando por la recepción, hasta los aseos y los principales espacios de reunión. Cuando la reforma de una oficina se considere una «modificación» de un área de función principal, la norma sobre la ruta de acceso exige que dicha ruta se adapte a la normativa, con un límite máximo del 20 % del coste de la modificación —un detalle que se trata en profundidad en nuestra página «Reformas para el cumplimiento de la ADA en espacios comerciales», pero que se tiene en cuenta en prácticamente todos los proyectos de oficinas para los que elaboramos presupuestos—.