Renovación de las zonas comunes de un edificio de viviendas plurifamiliares

Las zonas comunes de los apartamentos y los bloques de viviendas están sujetas a dos leyes de accesibilidad diferentes, en función de la naturaleza del espacio y de quién lo utilice. Las zonas residenciales —pasillos, entradas a las viviendas, instalaciones exclusivas para residentes— se rigen por los requisitos de diseño y construcción de la Ley Federal de Vivienda Justa (Fair Housing Act) para edificios cuya primera ocupación se haya producido después de marzo de 1991, mientras que una oficina de alquiler o un club social abierto a los futuros residentes y al público en general funciona, además, como un lugar de alojamiento público según el Título III de la ADA.

Otro aspecto que distingue a esta categoría del resto de este paquete es que el edificio está ocupado. Renovar un vestíbulo, un pasillo o una terraza de servicios en una propiedad de 200 viviendas en Broward o Palm Beach implica organizar las fases de las obras en función de los residentes que viven allí día a día, coordinarse con la junta de la comunidad de propietarios o con una empresa de gestión inmobiliaria —en lugar de con un único inquilino— y mantener abierta al menos una vía de acceso en todo momento durante la construcción.

Una comunidad de propietarios que renueve un vestíbulo suele necesitar la aprobación de la junta y, en ocasiones, una votación de los propietarios, además de financiación procedente de la reserva o de una cuota extraordinaria; el grupo de propietarios de un complejo de apartamentos gestiona el mismo alcance de las obras a través de un presupuesto de mejoras de capital: dos vías de aprobación muy diferentes para lo que podría ser un alcance de obra idéntico.

Dado que los residentes viven en el edificio durante toda la obra, la planificación por fases debe garantizar que, al menos, una entrada accesible y el vestíbulo del ascensor permanezcan abiertos y operativos en cada etapa —una restricción estricta de la que no adolece un edificio comercial desocupado—. El horario de trabajo debe tener en cuenta la normativa local sobre ruido y las expectativas razonables de los residentes que viven junto a la obra; la notificación a los residentes (correspondencia, avisos colgados y, en ocasiones, contacto directo para adaptaciones de accesibilidad) pasa a formar parte de la logística del proyecto, y la protección de las viviendas ocupadas situadas inmediatamente junto a los trabajos de demolición es una parte habitual del plan, más que una excepción.

• Alcance de las zonas comunes afectadas: las reformas que se limitan al vestíbulo tienen un coste mucho menor que los proyectos que incluyen el vestíbulo, los pasillos y las instalaciones comunes.
• Adaptaciones para cumplir con la FHA y la ADA: los edificios antiguos que necesitan mejoras en las vías de acceso para cumplir con la normativa vigente suponen un coste adicional al de las obras estéticas.
• Fases de ejecución y protección en edificios ocupados: la planificación de las fases y las medidas de protección necesarias para garantizar la seguridad de los residentes durante las obras suponen un aumento tanto del coste como de la duración.
• Plazo del proceso de aprobación: la votación de la junta de la comunidad de propietarios y el proceso de cuota extraordinaria pueden alargar los plazos del proyecto mucho más allá de la aprobación del presupuesto de inversiones.
• Expectativas en cuanto al nivel de acabados — Los inmuebles que se reposicionan hacia un segmento de mercado superior suelen especificar paquetes de acabados de gama alta.
• Coordinación de los sistemas compartidos: los trabajos en las alarmas contra incendios, los ascensores y las columnas de incienso, que afectan a todo el edificio, añaden complejidad a la ingeniería y a la planificación.