Ampliaciones de viviendas

Sí, prácticamente siempre. Cualquier ampliación que aumente la superficie en pies cuadrados o la huella de una vivienda requiere una licencia de obras, y la nueva exención de Florida para obras menores de menos de 7.500 dólares no es aplicable, ya que las ampliaciones implican, por definición, obras estructurales, que la exención excluye específicamente.

Las ampliaciones en la zona de los tres condados suelen oscilar entre los 250 y los 450 dólares por pie cuadrado para las obras en la planta baja y entre los 300 y los 600 dólares por pie cuadrado para las ampliaciones en la segunda planta, lo que se sitúa en el extremo superior de los rangos nacionales, ya que los costes de ingeniería y materiales propios de la zona de alta velocidad del viento (HVHZ) y de la región de escombros transportados por el viento son más elevados que los de la construcción conforme a la normativa estándar en otros lugares.

A menudo, pero depende de si los cimientos y las paredes portantes existentes pueden reforzarse para soportar la nueva carga; para determinarlo es necesario que un ingeniero estructural realice una evaluación antes de continuar con el diseño, y se trata de un proyecto considerablemente más costoso que una ampliación en la planta baja del mismo tamaño.

Depende totalmente de los requisitos de retranqueo que establezca su municipio para su distrito de zonificación concreto, lo cual verificamos con un levantamiento topográfico actualizado antes de comenzar el diseño. Esta es una de las razones más habituales por las que los planos de ampliación son rechazados durante la tramitación de la licencia.

Sí. Las nuevas construcciones, incluidas las ampliaciones, deben cumplir los requisitos vigentes en materia de carga de viento para su zona (HVHZ en Miami-Dade/Broward, «Wind-Borne Debris Region» en Palm Beach), independientemente del código que se aplicara a la vivienda original.

El diseño y la tramitación de los permisos suelen durar entre 4 y 12 semanas en el caso de proyectos sencillos, y más tiempo si se trata de obras en una segunda planta que requieran una revisión estructural. La construcción en sí suele durar entre 3 y 6 meses, dependiendo del tamaño del proyecto y de si la estructura existente necesita refuerzos.

Sí: el tasador inmobiliario del condado vuelve a tasar la propiedad en función de los metros cuadrados acondicionados añadidos una vez que se haya formalizado la licencia, lo que suele suponer un aumento de su valor catastral y de su factura del impuesto sobre bienes inmuebles a partir de ese momento.

Una ampliación hacia el exterior amplía la planta baja sobre nuevos cimientos sin afectar a la estructura portante de la construcción existente. Una ampliación en la segunda planta se construye sobre la estructura existente, lo que requiere una verificación y, a menudo, un refuerzo de la estructura ya existente para soportar el nuevo peso.