Reforma de una vivienda histórica

La renovación de una vivienda declarada de interés histórico en el sur de Florida implica someterse a dos procesos de revisión antes de que pueda comenzar la obra: la licencia de obras estándar y una revisión independiente del diseño histórico, ya sea mediante un Certificado de Idoneidad expedido por una Junta de Conservación del Patrimonio local o, en el caso de Coral Gables, una revisión por parte de la Junta de Arquitectos de la ciudad para cualquier intervención que afecte al exterior. Coconut Grove, Coral Gables y varios barrios de Miami declarados como tales individualmente cuentan con este requisito; lo mismo ocurre con los distritos históricos y los monumentos emblemáticos de Broward y Palm Beach.

No se trata de trámites por el mero hecho de cumplirlos. Estas juntas existen para mantener intacto un carácter arquitectónico definido —el estuco y las tejas cónicas de estilo neomediterráneo en Coral Gables, la mezcla de estructuras vernáculas y de influencia bahameña en Coconut Grove, los distritos Art Déco y de estilo neomediterráneo en otras zonas de Miami-Dade— y cuentan con autoridad real para exigir cambios en el diseño o denegar el proyecto de plano.

Incorporamos el proceso de revisión histórica en el calendario desde la primera reunión, en lugar de tratarlo como un retraso que hay que sortear, y sabemos qué cambios requieren la revisión completa de la junta y cuáles la aprobación a nivel del personal, lo que supone un ahorro real de tiempo en un tipo de proyecto en el que los plazos suelen ser la mayor fuente de frustración para los propietarios.

Coral Gables cuenta con uno de los procesos de revisión de diseño más estrictos del estado: el Colegio de Arquitectos debe aprobar prácticamente cualquier modificación exterior de una propiedad residencial, ya sea una nueva construcción, ampliaciones, reformas exteriores, el color de la pintura, la sustitución de ventanas, tejados, vallas y puertas, el pavimento de las entradas, estructuras accesorias e incluso la ubicación del buzón. En el caso de las propiedades que adoptan el estilo arquitectónico mediterráneo de la ciudad —aplicable en determinados distritos de zonificación multifamiliar y de uso mixto, y al que también se suele hacer referencia como norma de diseño para la renovación de viviendas unifamiliares—, los materiales exteriores autorizados se limitan al estuco, la roca de coral, el ladrillo, las tejas cónicas, las contraventanas de madera y el hierro forjado ornamental. Las revisiones duran entre 3 y 8 semanas por ciclo de presentación, y los proyectos de mayor envergadura suelen pasar por entre dos y cuatro ciclos desde la aprobación conceptual hasta la definitiva; solo eso puede añadir entre dos y seis meses al plazo de ejecución de un proyecto, algo que no ocurriría en el caso de una renovación de un edificio no histórico.

El programa de exención del impuesto ad valorem para la conservación del patrimonio histórico de Florida permite a los propietarios de inmuebles históricos designados que cumplan los requisitos congelar el valor imponible del inmueble en la tasación previa a las obras durante un máximo de 10 años tras una restauración o rehabilitación sustancial que cumpla los criterios establecidos; esto significa que el aumento de valor derivado de su renovación no estará sujeto a impuestos durante una década. Este programa se gestiona a nivel local (a través de la oficina de conservación del patrimonio histórico del condado o de la ciudad) y cuenta con requisitos específicos en cuanto a los gastos admisibles y a la revisión de la solicitud; no obstante, para los propietarios que ya se encuentran en proceso de revisión del COA, merece la pena incluirlo en el plan financiero del proyecto desde el principio.