Planificación y concesión de licencias · Sur de Florida
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Asistencia en materia de ordenación urbanística y excepciones
Una licencia de obras confirma que un proyecto cumple con el Código de Construcción de Florida; no indica en absoluto si dicho proyecto está permitido en esa parcela en primer lugar. De eso se encarga la normativa urbanística —márgenes de retranqueo, límites de altura, índice de ocupación del suelo, superficie ocupada y uso— y se trata de un proceso de aprobación totalmente independiente de la propia licencia de obras, que se rige por el código urbanístico aplicable a esa propiedad concreta.
Cuando un proyecto no se ajusta de pleno derecho a los límites de su zonificación, la vía a seguir es una excepción —una solicitud formal para apartarse de un requisito específico de zonificación, sobre la que decide una comisión pública en lugar de un revisor de proyectos—. Elbaz se encarga del análisis de la zonificación y, cuando una excepción es realmente la vía adecuada, del proceso de solicitud y audiencia que conlleva.
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Los distritos de ordenación territorial no son uniformes en toda la zona de los tres condados.
La ciudad de Miami se rige por «Miami 21», un código de zonificación basado en la forma que se organiza en torno a la forma de los edificios y a las zonas transversales, en lugar de la zonificación más tradicional basada en el uso («euclidiana») que siguen aplicando la mayoría de los municipios de los condados de Broward y Palm Beach, así como las zonas no incorporadas del propio condado de Miami-Dade. Cada ciudad de estos tres condados superpone su propio código de zonificación al del condado, lo que significa que unas mismas dimensiones de parcela y una misma intención de diseño pueden recibir un tratamiento completamente diferente en la ciudad vecina.
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Ajuste administrativo frente a desviación formal.
Algunas jurisdicciones ofrecen un ajuste administrativo —una autorización de desviación de menor alcance, a nivel de personal, para cuestiones de menor importancia que no requiere una audiencia pública— como vía más rápida que una excepción completa para situaciones verdaderamente menores. Una excepción propiamente dicha, por el contrario, suele remitirse a una Junta de Ajustes, a una Junta de Revisión de Diseños o a una Junta de Conservación del Patrimonio Histórico, en función de la propiedad, y requiere una audiencia pública antes de que dicha junta pueda aprobarla.
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Demostrar que las dificultades no son consecuencia de su propia actuación.
Para conceder una excepción, la comisión de revisión debe constatar la existencia de una dificultad real o un impedimento práctico vinculado a la propia propiedad —una parcela de forma irregular, una topografía inusual o una limitación física similar— y, por lo general, dicha dificultad no puede ser causada por el solicitante, como por ejemplo la adquisición de una parcela a sabiendas de la limitación o la construcción previa y la posterior solicitud de autorización. Las excepciones de uso —es decir, solicitar utilizar un inmueble de una forma que su distrito de zonificación no permite en absoluto, a diferencia de una desviación dimensional— están totalmente prohibidas en la mayoría de las jurisdicciones.
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Anuncio a la comunidad y audiencia pública.
Las solicitudes de excepción suelen requerir una notificación formal a los propietarios de los inmuebles colindantes y, en algunas jurisdicciones, una divulgación más amplia entre la comunidad antes de que el caso se presente ante la comisión. A continuación, el solicitante expone los motivos en una audiencia pública en la que los vecinos pueden mostrar su apoyo u oponerse. El plazo habitual oscila entre 60 y 120 días aproximadamente desde el inicio hasta la finalización del proceso, aunque una audiencia controvertida en la que exista una oposición organizada por parte de los vecinos puede alargar considerablemente dicho plazo.
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Materiales
01. Opción 1
Identificación de los distritos de zonificación y análisis de retranqueos, índice de ocupación del suelo (FAR), altura y superficie de cobertura
02. Opción 2
Determinación de la elegibilidad para el ajuste administrativo frente a la elegibilidad para la variación formal
03. Opción 3
Preparación de la declaración justificativa por circunstancias de dificultad
04. Opción 4
Coordinación de la información pública y la divulgación comunitaria
05. Opción 5
Preparación de la audiencia y presentación ante la junta directiva
06. Opción 6
Cumplir con todas las condiciones a las que esté sujeta la autorización
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¿Qué factores influyen en el coste?
- Vía administrativa frente a vía formal de excepción: una audiencia ante la junta plenaria requiere una preparación considerablemente mayor que un ajuste a nivel de personal.
- Número de excepciones distintas necesarias — Las excepciones relativas a los retranqueos, la altura, el índice de ocupación del suelo (FAR) y el aparcamiento pueden requerir, cada una de ellas, conclusiones independientes.
- Si la audiencia es impugnada: la oposición organizada de los vecinos alarga el proceso y aumenta la preparación necesaria.
- Tasas de solicitud y audiencia específicas de cada jurisdicción: cada municipio establece las suyas propias.
- Necesidad de estudios de apoyo: pueden ser necesarios trabajos de topografía, estudios de drenaje o de tráfico para respaldar la solicitud.
- Reducción del plazo solicitado: intentar acelerar los plazos de notificación o la programación de la audiencia supone un esfuerzo adicional de coordinación.
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Nuestro proceso
01. Análisis urbanístico y estudio de viabilidad
02. Determinar la diferencia entre el ajuste administrativo y la vía de variación formal
03. Preparación de la solicitud y de la exposición de motivos
04. Aviso a la comunidad y preparación de la audiencia
05. Audiencia ante la Junta y seguimiento de la aprobación
Confirmamos el distrito de ordenación urbanística aplicable e identificamos exactamente qué requisitos cumple o no cumple el proyecto de pleno derecho.
Determinamos si la desviación cumple los requisitos para acogerse a una vía administrativa más ágil o si requiere una audiencia ante la junta en pleno.
Preparamos la solicitud formal, incluida la justificación de las dificultades que evaluará la comisión.
Nos encargamos de notificar a los propietarios de los inmuebles colindantes, tal y como exige la normativa, y preparamos el expediente para su presentación.
Intervenimos en la audiencia y gestionamos cualquier condición asociada a la aprobación antes de que el proyecto vuelva a la fase de tramitación de la licencia de obras.
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Preguntas y respuestas sobre asistencia en materia de ordenación urbanística y excepciones
1 ¿Cuál es la diferencia entre una excepción urbanística y una licencia de obras?
La normativa urbanística regula lo que se puede construir en una parcela —márgenes de retranqueo, altura, uso, superficie construida— y es una comisión pública la que decide al respecto cuando se necesita una excepción. La licencia de obras garantiza que la construcción se realice de forma segura y conforme a la normativa, y es revisada por el departamento de urbanismo. Ambos trámites pueden ser necesarios en un mismo proyecto.
2 ¿Puedo obtener una excepción simplemente porque no me gusta el requisito de retranqueo?
No: para que se conceda una excepción, la comisión debe constatar que existe una dificultad real relacionada con la propia propiedad, como una forma inusual de la parcela, y no simplemente que el retranqueo estándar resulte un inconveniente para el diseño que se desea.
3 ¿Cuánto tiempo tarda realmente en aprobarse una excepción?
Por lo general, una solicitud no impugnada suele tardar entre 60 y 120 días, teniendo en cuenta los plazos de notificación y la programación de las audiencias; sin embargo, un caso impugnado en el que los vecinos presenten objeciones puede prolongarse considerablemente más.
4 ¿Debo informar a mis vecinos si solicito una excepción?
En la mayoría de las jurisdicciones, sí: la notificación formal a los propietarios de los inmuebles colindantes forma parte del procedimiento habitual de solicitud de excepción previo a la audiencia pública, y algunas jurisdicciones exigen además una difusión más amplia.
5 ¿Cuál es la diferencia entre un ajuste administrativo y una variación total?
Un ajuste administrativo es una autorización de menor alcance, a nivel del personal, para desviaciones menores que no requiere una audiencia pública; una excepción completa requiere una audiencia ante un órgano como la Junta de Ajustes y una declaración formal de dificultades.
6 ¿Puedo iniciar las obras mientras mi solicitud de excepción está pendiente de resolución?
No; por lo general, la licencia de obras no puede formalizarse hasta que se resuelva la cuestión de la normativa urbanística, ya que el diseño debe ajustarse a los requisitos de dicha normativa (tal y como se establece en la excepción, en caso de que se apruebe) antes de que los documentos de construcción superen la revisión de planos.
7 ¿Qué ocurre si la comisión deniega mi solicitud de excepción?
Por lo general, es necesario revisar el proyecto para que se ajuste a los requisitos de zonificación vigentes; no obstante, en algunos casos se puede volver a presentar una solicitud de excepción revisada y menos ambiciosa, y, en casos más excepcionales, se puede recurrir la denegación.
8 ¿Puedo solicitar una excepción de uso?
La mayoría de las jurisdicciones de la zona de los tres condados prohíben de forma categórica las excepciones de uso: una excepción puede ajustar requisitos dimensionales, como los retranqueos o la altura, pero, por lo general, no puede autorizar un uso que el distrito de ordenación territorial no permita ya.
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