Construcción de viviendas plurifamiliares desde cero

Las viviendas adosadas de tres plantas o menos con entradas independientes para cada unidad suelen cumplir los requisitos establecidos en el volumen «Residencial» del Código de Construcción de Florida, en el que cada unidad se considera un edificio independiente separado por un muro cortafuegos. Los edificios de apartamentos o pisos en propiedad horizontal se rigen por el volumen «Edificios» del Código de Construcción, que establece requisitos diferentes —por lo general, más estrictos— en materia de separaciones cortafuegos y de estructura.

Esto depende de la normativa urbanística local, no de una cifra única para todo el estado: los límites de densidad, los índices de aparcamiento y los umbrales de los planos de urbanización varían según el municipio dentro de los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Comprobamos estos datos con la clasificación urbanística específica de la parcela antes de recomendar un número de viviendas.

Depende de cómo se organice el proyecto por fases. En muchos proyectos de viviendas plurifamiliares se expiden los certificados de ocupación por edificio o por vivienda a medida que se van terminando y superan la inspección final, en lugar de esperar a que finalice todo el proyecto antes de que se pueda ocupar ninguna vivienda.

Se trata de un conjunto de paredes con clasificación de resistencia al fuego —de al menos dos horas de resistencia al fuego en la mayoría de las aplicaciones en viviendas adosadas— que separa una vivienda de la contigua y está diseñado para contener un incendio dentro de una vivienda el tiempo suficiente como para proteger a los ocupantes y a las viviendas adyacentes. Es un requisito de la normativa, no una mejora opcional, en la construcción de viviendas adosadas.

La normativa urbanística local establece tanto el número máximo de viviendas permitidas en una parcela determinada como el número mínimo de plazas de aparcamiento exigidas por vivienda, y ambos aspectos están directamente relacionados: es posible que un solar que, técnicamente, permita una determinada densidad no disponga de espacio suficiente para cumplir también con los requisitos de aparcamiento, lo que, en la práctica, limita el número de viviendas que se pueden construir.

Nos coordinamos directamente con los ingenieros civiles en el diseño de los sistemas de aguas pluviales y drenaje como parte de la aprobación del plano de emplazamiento; se trata de una disciplina de ingeniería regulada, independiente de la contratación general, pero gestionar esa coordinación junto con el resto del proyecto forma parte de nuestras funciones como contratista general.

La aprobación del plano de emplazamiento, por sí sola, suele suponer un plazo considerablemente mayor que el de la tramitación habitual de una licencia para una vivienda unifamiliar, y la construcción suele realizarse por fases en varios edificios o unidades, en lugar de llevarse a cabo de una sola vez. Los plazos totales del proyecto varían considerablemente en función del número de unidades y de la complejidad del emplazamiento, pero suelen ser más largos que los de una vivienda unifamiliar a medida de tamaño similar.