Diseño y construcción de viviendas nuevas

En el modelo tradicional de «diseño, licitación y construcción», se contrata a un arquitecto para que finalice el diseño y, a continuación, se solicitan ofertas a distintos contratistas; el coste y la viabilidad de la construcción se evalúan una vez que el diseño está prácticamente terminado. En el modelo de «diseño y construcción», el arquitecto y el constructor colaboran en el marco de un único contrato desde las primeras fases del diseño, por lo que el coste y la conformidad con la normativa se comprueban a medida que avanza el diseño, y no a posteriori.

No resulta sistemáticamente más barato ni más caro en términos de honorarios puros, pero suele reducir los costes de rediseño y de nueva licitación que se derivan de detectar un conflicto presupuestario o normativo una vez finalizado un diseño tradicional. El valor reside principalmente en la reducción del riesgo y en la aceleración del calendario, no necesariamente en un precio de catálogo más bajo.

Los ingenieros estructurales y de instalaciones (MEP) colegiados, independientes de la función de contratista general, certifican y asumen la responsabilidad profesional de su trabajo de ingeniería, independientemente del método de ejecución. El proceso de revisión de planos e inspección del departamento de urbanismo se aplica igualmente a los proyectos de diseño y construcción: no se realiza una revisión menos rigurosa de la normativa.

Un contrato de precio máximo garantizado establece un límite máximo de coste firme para el proyecto, basado en el diseño vigente en el momento de la firma, con partidas detalladas para los acabados. Le ofrece seguridad presupuestaria en una fase más temprana del proceso que una licitación tradicional, cuyo presupuesto no suele concretarse hasta que se haya completado el diseño en su totalidad.

El modelo «diseño y construcción» suele implicar que el equipo de diseño trabaje en el marco del contrato del contratista general, aunque la composición concreta del equipo puede negociarse; la ventaja fundamental radica en el diseño integrado y la responsabilidad en materia de costes en el marco de un único contrato, sin que sea imprescindible contar con un arquitecto específico.

No, usted sigue siendo quien aprueba el diseño en cada fase. Lo que cambia es que recibe los comentarios sobre los costes y la viabilidad de la construcción antes y de forma más directa, ya que el mismo equipo que calcula el presupuesto del proyecto es el que se encarga de su diseño, en lugar de descubrir conflictos una vez finalizado un diseño independiente.

El ahorro de tiempo se debe principalmente a la superposición de las fases de diseño, ingeniería y preparación de la tramitación de permisos, en lugar de realizarlas en una secuencia estricta, y a evitar los ciclos de rediseño provocados por conflictos relacionados con los costes o la normativa que se detectan en una fase tardía. El tiempo exacto que se ahorra depende en gran medida de la complejidad del proyecto.